ステップ1: 売上を8割にする

年間売上の想定額に0.8を掛けます。8割という数字に絶対の根拠はありませんが、「市場価格の下振れ・稼働率の低下・劣化の進行が同時に少しずつ起きた年」を一つの係数で代表させる、実務的な置き方です。より厳しく見たい方は0.7でも構いません。

ステップ2: 費用を1.2倍にする

毎年の費用合計に1.2を掛けます。費用は下振れより上振れ（想定外の修繕・保険料改定など）が起きやすいためです。撤去費・修繕引当が費用に入っていなければ、先に足してから1.2倍します。

ステップ3: 10年で並べる

慎重ケースの「売上×0.8 − 費用×1.2」を10年分並べ、借入があれば返済額を引きます。全年でプラスなら資金計画に余裕あり。マイナスの年があるなら、その年を自己資金で越えられるかを確認。累計がマイナスなら、その価格では買わない、が原則です。

結果の使い方

慎重ケースで成り立つ→前提の議論に時間を使わず契約条件の確認へ進める。成り立たない→価格交渉か見送り。販売会社に見せて「この慎重ケースでも成り立つ理由があれば教えてください」と聞くのも建設的です。換算表つきの慎重ケース早見シート（PDF・登録不要）を配布しています。

次に読む

※本記事は一般的な情報提供であり、特定案件の推奨や投資助言ではありません。